Wertermittlung vom Immobiliengutachter: Wann wird welches Verfahren eingesetzt?

Wie der Wert einer Immobilie genau ermittelt wird, kann nicht ganz so einfach beantwortet werden, denn für die einzelne Wertermittlung gibt es viele komplizierte Verfahren. Allgemein lässt sich der Verkehrswert einer Immobilie auf einem bebautem Grundstück aus dem Grundstückswert plus dem Gebäudewert zusammen rechnen. So kann beispielsweise der Grundstückspreis oder auch der Wert des Gebäudes ermittelt werden.

In Deutschland gibt es eine Immobilienwertermittlungsverordnung, die Regeln zu der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie beinhaltet. Insgesamt gibt es drei verschiedene Verfahren zur Bewertung durch den https://www.immobiliengutachterbremen.de/ einer Immobilie. Diese Verfahren sind die Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Wichtig zu wissen ist auch, dass diese Verfahren gesetzlich im Bewertungsgesetz verankert sind.

Wertermittlung vom Immobiliengutachter: Wann wird welches Verfahren eingesetzt?

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren berechnet, wie der Name bereits sagt, den Ertragswert der Immobilie. Hier werden die Gebäudeertragswert und der Bodenwert getrennt voneinander berechnet. Der Bodenwert sagt aus, welchen Verkehrswert das Grundstück oder unbebaute Grundstück hat. Die Summe des Gebäudeertragswert und des Bodenwerts ergeben zusammen den Ertragswert der Immobilie. Dabei handelt es sich um die zu erzielenden Einnahmen bzw. Mieteinnahmen. Wichtig bei diesem Punkt ist die Höhe der voraussichtlichen zu erwartenden Mieten. Speziell für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien ist dieses Verfahren relevant.

Ermittlung des Bodenwertes

Im ersten Schritt wird der Bodenwert ermittelt. Dieser setzt sich aus dem Bodenrichtwert und der Grundstücksfläche zusammen. Dabei wird der Bodenrichtwert von den lokalen Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht. Dieser steht dann für den durchschnittlichen Kaufpreis pro Quadratmeter. Dabei hängt die Höhe des Bodenrichtwertes von dem Zustand des Grund und Bodens der Lage ab. Bodenrichtwerte werden immer im jährlichen Abstand aktualisiert. Die Basis für die Ermittlung der Bodenrichtwerte bilden die Verkaufspreise von gleichen Grundstücken. Hierfür gibt es dann Zu- oder Abschläge, die den Preis anpassen. Wie hoch diese Zu- oder Abschläge ausfallen hängt dann wiederum von der Lage des Grundstücks und dem Erschließungszustand ab.

Ermittlung des Gebäudereinertrags

Um die Gebäudereinertrag eines Gebäudes zu berechnen, muss der Grundstücksreinertrag berechnet werden. Der Rohertrag beinhaltet marktübliche Mieten und erwartete Mieten. Daraus ergibt sich der Jahresbruttogewinn. Im zweiten Schritt wird der Jahresrohertrag mit der Wohnfläche und Quadratmetermiete multipliziert. Daraus ergibt sich der jährliche Bruttogewinn.

Kommen wir nun zu den Verwaltungskosten. Dabei handelt es sich, wie der Begriff schon sagt, um Kosten der Gebäudebewirtschaftung. Dies können beispielsweise Betriebs- und Verwaltungskosten oder Wartungskosten sein. Hier kann ein gewisser Prozentsatz verwendet werden. Prozentsatz des jährlichen Bruttogewinns. Um auf den Baurenditewert zu kommen, muss die Nettobaurendite berechnet werden. Dies ist der Nettoertrag aus dem Grundstück abzüglich Zinsen auf den Grundstückswert. Zu guter Letzt muss, um den endgültigen Gebäudeertragswert zu erhalten, der Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert werden.